Продажа (реалізація) обтяжених іпотекою квартир - відносно новий вид правових угод на ринку нерухомості. Ці угоди досить складні, у зв'язку з необхідністю участі в здійсненні угоди більшого числа учасників.

Крім продавця іпотечної квартири і її покупця, ріелтора, який супроводжує угоду, обов'язково повинен брати участь у вирішенні питання про можливість продажу закладеної квартири і банк-кредитор, а також реєструючий угоду державний орган.

Причини продажу іпотечних квартир:

Причин, за якими позичальники кредитів по іпотеці бажають реалізувати набуті через банк житлові приміщення, досить багато. Це і особисті причини, пов'язані з переїздом на ПМЖ в іншу країну або інше місто, розлучення між подружжям, які ще недавно спільно проживали в придбаній квартирі. Ну і, звичайно, такі позичальники, які постраждали внаслідок дефолту і втратили матеріальні джерела для погашення зобов'язань перед банком.

В першу чергу, це позичальники, які втратили роботу через звільнення за скороченням штату, або ті, хто був переведений на іншу, менш оплачувану роботу. Тому й виникла потреба в реалізації квартири, обтяженої іпотекою. Як не дивно, але деякі позичальники іпотечних кредитів продають своє іпотечне житло і з метою отримання прибутку.

Це, перш за все, відноситься до тих позичальників, які придбали іпотеку кілька років тому під невеликий банківський відсоток. В даний час, враховуючи різницю у вартості квадратного метра, яка значно зросла за кілька років, такий володар іпотечного житла, реалізувавши своє обтяжену квартиру, має можливість не тільки одноразово погасити свій борг перед банком, але й отримати суттєву вигоду від її реалізації. Учасники процесу реалізації квартири.

Звичайно, основним гравцем серед осіб, які беруть участь у реалізації іпотечної нерухомості, є банк-кредитор. І саме він диктує варіанти продажу квартири та умови такої угоди. Не всякий банк бажає втрачати отримання відсотків по кредиту від клієнта.

Правда, враховуючи нестійкість світових валют і фінансової кризи в світі в цілому, банки, в основному, йдуть назустріч таким позичальником, вважаючи, що краще отримати гроші зараз, ніж сподівається на отримання відсотків надалі. Та й рішення про можливість реалізації заставної квартири банки дають тільки в тому випадку, якщо мораторій, який був представлений позичальникові на дострокове погашення його зобов'язань перед банком, повністю сплив.

Необхідно знати, що без згоди банку жоден нотаріус не буде засвідчувати таку угоду купівлі-продажу, адже в реєстраційній палаті це житло зареєстровано як має обтяження у вигляді застави. Звичайно, учасником процесу реалізації цієї категорії житла є і ріелтор, який підключається до роботи на стадії, коли згода банку отримано і продавцю необхідно знайти потрібного покупця. Адже з покупцем квартири необхідно укласти договір про наміри (попередній договір), в якому встановлюються терміни здійснення угоди і розподіляються витрати сторін по її оформленню.

Обов'язково повинен бути визначений і термін, протягом якого продавець і члени його сім'ї повинні виписатися з продаваної іпотечної квартири.

Варіанти реалізації іпотечної квартири:

В даний час, є декілька основних варіантів реалізації іпотечного житла, які успішно реалізуються на ринку нерухомості.

Найнадійнішим з таких варіантів є той, в якому розпорядником по угоді є сам банк-кредитор. У цьому випадку, отримавши згоду банку, зібравши всі документи з участю ріелтора і зафіксувавши вартість квартири і суми боргу на конкретну дату, сторони звертаються в банк і отримують від нього депозитні комірки.

В одну з них покупець закладає гроші в рахунок оплати зобов'язань по кредиту, а у другу - суму, належну продавцю. Маючи кошти на депозиті, банк сам зв'язується з реєстраційним органом і зніме обмеження в зв'язку з погашенням кредиту. Після оформлення угоди та її реєстрації в реєстраційному органі покупець стає повноправним власником квартири, а банк видає продавцю належні йому кошти з депозитної комірки.

У разі, якщо реєстраційний орган по тим чи іншим підставою відмовить у реєстрації або не відбудеться сама операція купівлі-продажу, банк повертає кошти з депозитних осередків покупцеві. Ще одним поширеним способом реалізації є той, за яким не сам банк повідомляє реєстраційний орган про зняття обтяження, а надає таку можливість самому покупцеві. Для цього йому видається письмова згода на вчинення правочину після того, як продавцем будуть закладені кошти для погашення кредиту та для виплати різниці продавцю.

Надавши таку згоду в реєстраційний орган, покупець отримує документи на право власності з реєстрацією обтяження. Після надання сторонами угоди документів, що доводять перехід права власності, банк знімає з квартири статус заставної, а продавцю видає з депозитної комірки грошові кошти, якщо вони йому покладаються за умовами угоди.