У нас в країні не прийнято знати закони, і це дуже погано. Ось напевно не всі з тих, хто знімає - і навіть здає! - Квартири, знають, що угода оренди (найму) житлового приміщення регулюється Цивільним кодексом. І що основні положення типового договору оренди або найму (що, до речі сказати, не зовсім одне і те ж, але про це пізніше) теж взяті звідти, а не придумані якимось особливо обдарованим ріелтором. З незнання і виникають питання, яких могло б не бути.

Все ж оренда або наймання?

Оренда приміщення та наймання приміщення не є синонімами з юридичної точки зору. Вони навіть регулюються різними положеннями закону: оренда - 34, а наймання - 35 главою другій частині ГК. Якщо в двох словах, то про договір найму мова йде, якщо здається квартира, кімната або житловий будинок, причому укладається договір між приватними особами. Якщо ж у тимчасове володіння або користування передають автомобіль, землю або цілий будинок - це вже оренда. До речі кажучи, якщо квартиру для співробітників буде знімати фірма, а не вони самі, це теж буде регулюватися договором оренди, а не найму.

Чи треба реєструвати угоду?

Зняти квартиру та підписати договір настільки просто, що мимоволі виникає питання, а чи має цей папірець якийсь юридичне значення, або ж вона складена виключно для душевного комфорту власників житла та квартиронаймачів? Хоча останнє положення дуже правдоподібно, договір насправді є документом і набирає чинності після його підписання. Реєструвати угоду в держструктурах не потрібно, якщо тільки це не договір з юридичною особою на строк більше одного року. Це, власне, одна з причин, чому господарі квартир не укладають договори найму на кілька років вперед, навіть якщо приміщення купувалося саме з цією метою. Зайві заморочки нікому не потрібні. Максимум, що можна зробити, якщо вже дуже хочеться, це завірити договір у нотаріуса. Але чи піде на це власник, теж велике питання.

Хто може здати квартиру?

За законом квартиру може здати тільки власник або уповноважена ним особа. Тобто, не просто кум, сват чи брат, а кум, сват і брат з довіреністю на розпорядження даною квартирою. Втім, це правило порушується повсюдно, квартири здають хто ні попадя. При цьому в договорі прописуються дані господаря квартири, а підпис стоїть самі розумієте, кого. Зрозуміло, що такий договір можна легко визнати недійсним, і в спірній гострої ситуації наймача він не захищає совершеvoprosy-notariusu-300x192нно.

Ще веселіше, коли квартиру перездають самі наймачі. Відразу обмовлюся, що у них може бути на це право, але тільки якщо дотримані умови:

1) Господар квартири не проти перездачі,

2) Договір з господарем укладений не менше, ніж на рік.

Якщо все так - відмінно. Тільки відповідальність перед власником все одно нести доведеться самому, а договір піднайму (коли наймач перездає житло, це так і називається) не може бути укладений на термін більший, ніж договір найму. Тобто, закінчився термін договору у тебе, а на вулицю виженуть тих, кого ти заселив. При цьому не важливо, що вони оплатили ще рік проживання, хазяїн квартири цих грошей все одно не бачив.

У реальності ж частіше буває так, що власник поняття не має, що діється з його майном, а нових мешканців виявляє тільки коли приходить час забирати гроші за черговий місяць. Варіантів подальших дій всього два: переукладати договір вже з тими, хто фактично проживає у квартирі, або гнати їх втришия. Тут вже на розсуд господаря. Ще можна спробувати знайти колишніх квартиронаймачів і запитати з них, але це вийде хіба що у судових приставів. Кину камінь у город агентів нерухомості: знаю ситуацію, коли подібна угода без участі господарів провертають через АН. І хоча в результаті все склалося добре, чим керувався при цьому ріелтор, незрозуміло. Але що не законом, це точно.

Що буде, якщо у орендованої квартири зміниться власник?

За законом - нічого. Договір не повинні ні розривати, ні змінювати. Просто новий власник стане наймодавцем на тих же умовах, що і колишній господар приміщення. Якщо, звичайно, термін договору не підійшов до кінця.

У житті цей пункт часто ігнорується, але це, ймовірно, через незнання, а не з шкідливості. Звичайна ситуація, коли квартиронаймачі віддаються на волю нового власника: хоче - виганяє, хоче - залишає, але змінює умови договору. Як з цим боротися, і чи варто в конкретному випадку - це вже питання до юристів.

Що хочу ще сказати. Про те, що знання - сила, чули всі. Але мало хто керується даним положенням, воліючи блаженне незнання. Загалом, читайте закони і знайте свої права. (Бажаючі можуть звернутися до першоджерела і скачати Цивільний кодекс, ч.2).