Що поробиш, влаштовані ми так: вимагає наша натура, може, і не частих, але різного роду змін, чогось нового. Не в останню чергу відноситься це правило і до такого, що став буденним явищу, як перепланування квартири. І все б воно нічого - плануйте, переробляйте собі на здоров'я, та ось тільки далеко не завжди це дійство проходить і завершується благополучно для вас і ваших сусідів.

Відзначимо відразу, що визначення «перепланування» все-таки не є точним при позначенні всіх складових процесу, пов'язаного з оновленням квартири. Процесу настільки серйозного, що весь його хід, від початку до кінця, регламентується досить об'ємним списком різних законів і постанов як федерального, так і місцевого рівня. Відзначимо, що статті в базових документах постійно приростають поправками та доповненнями.

Перепланування: теорія і практика

Викликано це насамперед тим, що так звана перепланування квартири - штука дуже навіть небезпечна. У результаті самовільних і некваліфікованих дій послаблюються несучі конструкції, порушується робота комунікацій, частково або повністю руйнуються секції панельних будинків, тріскаються цегляні стіни, провалюються перекриття, відбуваються аварії в системах водопостачання і опалювання, запалиться електропроводка, вибухає газ. Загалом, «страшно, аж жуть». Ну а якщо серйозно, то правильно і по порядку проведені заходи, безумовно, допоможуть уникнути навіть дрібних, не кажучи вже про великих, витрат.

 
Етапи великого шляху

Можна з упевненістю сказати, що жодна перепланування, вірніше, якісне її виконання, неможлива без обов'язкових і здійснених за пунктами дій. Спочатку створюється проект.

Перепланування: теорія і практика

В ідеалі це виглядає так. Проектна організація - в Москві, наприклад, це одна з трьох ліцензованих організацій-монополістів - МосжілНІІпроект, МНІІТЕП, Моспрект - проводить, за дорученням замовника, технічне обстеження квартири, визначає її стан, ступінь зносу. Далі складається план міжповерхових перекриттів, несучих стін і конструкцій, інженерних систем (опалення, водопостачання, каналізації і т.д.); визначається тип квартири, її початковий стан перед плануванням і ремонтом. В результаті ви отримуєте технічний висновок щодо можливості проведення робіт.

Після ретельного обстеження і отримання замовником технічного висновку розробляється ескізний проект перепланування

У нього входять: технічні характеристики всіх конструкцій та елементів (їх міцність, стійкість, вогнестійкість і т.п.), виведені фахівцями на підставі Сніпов.

І ось настає черга такого важливого і, відзначимо, копітко-нудного етапу, в ході якого узгоджується переобладнання внутрішньоквартирних інженерних систем із замінами і доповненнями. Починається «оббивання порогів» різних відомств і організацій - адже абсолютно все, що входить у поняття «переобладнання», необхідно розрахувати, та привести у відповідність до діючих ремонтно-будівельними нормами і відобразити це в остаточному варіанті проекту.

Наведемо приблизний перелік позицій переобладнання житлових приміщень:
- Перенос і повна або часткова розбирання міжкімнатних перегородок;
- Створення або перенесення дверних прорізів;
- Пристрій або переобладнання ванних кімнат, туалетів, тамбурів, вентиляційних каналів;
- Перенос газового, нагрівального, сантехнічного обладнання; засклення балконів і лоджій.

Всі ваші розумні і обгрунтовані вимоги і побажання, що стосуються операцій переобладнання, будуть враховані фахівцями, які, в свою чергу, можуть запропонувати більш оптимальні та кращі рішення при проведенні того чи іншого виду робіт.

Перепланування: теорія і практика

Отже, коли, здавалося б, все погоджено і вирішено, можна нарешті і приступити до виконання задуманого. Можна, але ... за умови, що у вас на руках є дозвільні документи.

 
У правовому полі

Без документів і довідок, зібраних і поданих до Міжвідомчої районну комісію (МВК), і остаточного позитивного рішення, винесеного в цій конторі, ваш підрядник приступити до робіт не може.

При проходженні етапу збирання довідок та інших необхідних паперів згадується райкінское: «... що вам потрібна довідка, що мені потрібна довідка ...» Якщо ж говорити серйозно, то ця епопея включає в середньому 10 - 12 різних інстанцій, в яких належить пройти процедуру погодження та затвердження .

Перелічимо основні дії, погодження та документи:
- Наявність довідки про згоду всіх повнолітніх мешканців і власників, прописаних у квартирі, і, головне, завіреної за місцем проживання у ЖЕКу або РЕУ;
- Отримання завіреної копії документа на право власності в ЖЕКу;
- Надання заяви в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та отримання поверхового плану (на кальці) квартири; її експлікації за станом на день оформлення документа;
- Передача плану і експлікації (із БТИ) в проектну організацію; після отримання там ескізного проекту та технічного завдання - проведення їх узгодження в спеціалізованих організаціях;
- Отримання дозвільних документів Держсанепіднагляду (СЕС), Держпожнагляду, Дирекції єдиного замовника (ДЕЗ), районного архітектурно-планувального відділу (РАПО), Державної житлової інспекції префектури адміністративного округу;
- Отримання, за вказівкою МВК, додаткових погоджень у Мосгаз або Мосенерго, якщо планується перестановка газового або електричного обладнання;
- Передача всіх отриманих і завірених документів в МВК у двох примірниках (один з них передається в БТІ).

Ну як, вражає? А для того, щоб майбутній перепланувальників перейнявся ще більше, відзначимо, що все це задоволення спілкування з чиновниками різного рангу коштує не менше восьмисот доларів - це так звані відомчі (природно, офіційні і більш-менш законні) збори.

Перепланування: теорія і практика

Звичайно, правове регулювання такого серйозного заходу, яким є перепланування житлових приміщень у багатоповерхових будинках, необхідно.

Законодавство (як федеральне, так і міське) спрямовано на забезпечення єдиного порядку оформлення та проведення перебудови приміщень у житлових будинках.

Більш конкретні вимоги до порядку розроблення, узгодження та затвердження проектів містяться у відомчих будівельних нормах

Чи не премінем відзначити, що самим вивіреним і змістовним є житлове законодавство Москви - на нього орієнтуються при ухваленні подібних законів в регіонах та великих містах.

Перепланування: теорія і практика

Але все більш очевидним стає той факт, що як би прегарний подібне законодавство не виглядало, його дозвільний характер зводить по суті всі його плюси нанівець.

Саме тому багато - особливо ті, хто хоче прискорити тягнеться місяцями підготовчу процедуру - воліють звертатися до професіоналів. Що ж, цілком розумне і вірне рішення. Але дуже важливо вибрати надійну (обов'язково ліцензовану) ріелторську або юридичну фірму - її фахівці в змозі скоротити терміни узгодження до 2 - 3 місяців. Оплата їх «трудів праведних» варіюється в межах 10% від загальних витрат на перебудову.

Увага на початковому етапі

Зауважимо відразу: якщо справа у вас поставлено на належній основі, то взаємодія ріелторської (юридичної) і будівельної фірм дає іноді просто відмінні у всіх відносинах результати - перепланування у всіх своїх складових рухається із приголомшливою швидкістю. Завершальний і, звичайно, самий відповідальний етап - за будівельною фірмою, тому очевидно, що вибір її повинен бути вивіреним і безпомилковим.

Уважним слід бути вже на початковому (і навіть попередньому) етапі. Наприклад, стабільно працююча ремонтно-будівельна організація може без особливого торгу надати знижки на майбутні роботи в межах 10%. Матеріали, що вимагаються для ремонтних робіт, закуповувати самостійно сенсу не має - будівельні фірми, як правило, виставляють ціни на них на рівні роздрібних. До того ж, якщо в роботі фірма використовує свої матеріали, то обов'язково гарантує їх якість. Бажано також мати на увазі «сезонність» проведення робіт і цін на матеріали. Оптимальним часом для проведення ремонту вважається початок весни (квітень-травень).

Крім традиційної затвердженого кошторису, необхідно мати план виконання робіт (він зазвичай представляється фірмою-підрядником)

Цей документ не лише дисциплінує підрядника, але і дає вам можливість відстежувати виконання кожного етапу робіт. Виключаються також аврали, ведучі, як правило, до зниження якості. Не зайвим буде включити в договір нарахування пені у разі затягування термінів.

Перепланування: теорія і практика

Взагалі всі пункти договору повинні бути дуже ретельно опрацьовані - дрібниць в таких справах не буває. Усі витрати, зазначені в кошторисі, також повинні бути виваженими і остаточними. Щось невраховане або відкладене на перспективу може несподівано для вас істотно збільшити витрати при ліквідації раптом звідкись виникли недоробок.

І ось що ще слід мати на увазі: приміщення квартири вкрай бажано звільнити від меблів і інших речей, а також ... свого постійної присутності. По-перше, ви збережете обстановку і інші елементи інтер'єру в нормальному стані, по-друге, істотно скоротите терміни проведення робіт - їх паралельне проведення стане можливим в усіх приміщеннях.